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界面新闻记者 | 王妤(wángyú)涵

在全球化浪潮的(de)(de)推动下，中国物业服务行业正经历(jīnglì)一场前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日(jìnrì)，埃及(āijí)住房部下属埃及新城市社区管理局(guǎnlǐjú)与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线运营管理公司的股份(gǔfèn)持有者，将(jiāng)承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的(de)是，中海物业之外(zhīwài)，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模(guīmó)和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化(guójìhuà)与提升”，中指研究院物业事业部研究副总监(zǒngjiān)彭雨在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴(shíjiānzhóu)来看，物企出海早有先行者探路。

早(zǎo)在2014年，彩生活(shēnghuó)就(jiù)收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的步伐从未停止。

2019年，绿城服务(fúwù)(fúwù)斥资约(yuē)5026.77万澳元收购澳洲早教机构MAG的56%股权，有意将(jiāng)服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更多的物业企业加入到出海行列，路径(lùjìng)也更加多元(duōyuán)。

去年3月份，宋都服务宣布以(yǐ)3000万澳元收购澳大利亚(àodàlìyà)黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋中国(zhōngguó)创新(xīn)中心签署战略(zhànlüè)合作协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容。

然而海外征途也并非坦途(tǎntú)。

宋都服务的收购交易最终(zuìzhōng)被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元(wànàoyuán)，相比于当初的收购价，这笔投资(tóuzī)账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营(hǎiwàijīngyíng)所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外(hǎiwài)市场的政策条款(tiáokuǎn)、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接进行海外业务拓展可能会为(huìwèi)物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成(chéng)本是无疑是物企(wùqǐ)成本消耗中占比最大的，选择出海也势必会带来一系列的就业(jiùyè)问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题(kètí)。

“本地化用工，成本(chéngběn)无疑会更低一些”，中物智库高级研究员宋子谦(qiān)在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会(huì)有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员(guǎnlǐrényuán)和技术人员(jìshùrényuán)为主。”

不过，这也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地化(běndìhuà)用工面临的员工素质问题，以及(yǐjí)可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何构建一套融合国内管理(guǎnlǐ)精髓与本地文化特色(tèsè)的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下(dāngxià)能够选择出海战略(zhànlüè)的物企，普遍(pǔbiàn)为国内市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海(zhōnghǎi)物业承接的(de)项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

据中海物业方面介绍，未来会将国内的智慧物管经验与海外市场需求(shìchǎngxūqiú)进行深度融合，打造海外服务标杆，为(wèi)国家高质量共建“一带(yīdài)一路”贡献力量。

从中海(zhōnghǎi)物业自身发展来看(láikàn)，这一海外突破背后，是其近年来的深度战略调整。

财报数据(shùjù)显示，2024年，中海物业实现(shíxiàn)营业收入140.24亿元，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通(pǔtōng)股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至(zhì)4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的在(zài)管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共(gōnggòng)及其(jíqí)他物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增(xīnzēng)订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业(wùyè)正在(zhèngzài)发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展的战略转型。

“从特点来看，目前(mùqián)国内物业企业主要采取‘跟随’策略”，彭雨对界面新闻指出(zhǐchū)。而依照“跟随”对象的不同(bùtóng)，总体来看可以分为两大类：

第一类是为负责基建等业务的关联方提供服务(fúwù)，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程(gōngchéng)，还是(háishì)中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于，项目(xiàngmù)的体量通常较大，且确定性高(gāo)、客户信任度高（基于国内长期(chángqī)合作），能快速形成规模效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的(de)优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发(tèfā)服务针对(zhēnduì)华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则(zé)通常要求物企具备极强的标准化输出(shūchū)、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正(zhēnzhèng)国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的(de)中资企业而言，国内的物业(wùyè)企业作为长期(chángqī)合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海”的(de)模式，在当前阶段具有显著(xiǎnzhù)的现实合理性和可操作性。

行业变局下(xià)的生存之道

当中国物业企业集体将(jiāng)目光投向海外(hǎiwài)，背后是深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内(guónèi)物管(wùguǎn)行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的管理规模增速也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示，2024年，物管行业管理面积均值1.29亿平方米(yìpíngfāngmǐ)(yìpíngfāngmǐ)，同比增长5.92%增速首次跌至个位数；合约(héyuē)面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点(bǎifēndiǎn)，增速持续(chíxù)放缓。

从资本表现来看，2024年全年，物业板块总市值(shìzhí)跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现温和复苏态势。截至今年4月(yuè)30日，板块总市值达到(dádào)2789.77亿元；PE均值约为21.25倍(bèi)。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场(shìchǎng)则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等压力(yālì)，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍将处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态(yètài)、创新服务内容、推动(tuīdòng)数字化转型、优化人才结构等(děng)方面”，彭雨指出。

而出海，无疑为头部物企实践这些转型方向提供了更(gèng)广阔的(de)试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的是，政策的东风正在为物企出海(chūhǎi)创造新机遇。

2025年《提振消费专项行动方案(fāngàn)》等(děng)政策(zhèngcè)明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将(jiāng)形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海(chūhǎi)参与海外项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业(qǐyè)“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关(xiāngguān)机会。

这也意味着，头部物企有望将海外市场视为战略布局的(de)选项之一。

一方面，行业竞争(jìngzhēng)压力持续增加，国内市场(shìchǎng)的竞争已达白热化，物业(wùyè)企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力的持续提升(tíshēng)，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目(xiàngmù)。

长期来看，彭雨(péngyǔ)认为，未来伴随着国家(guójiā)建设“一带一路”倡议的进一步(jìnyíbù)发展与推广，将会有更多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融(jīnróng)、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务探索的进一步成熟，以及(yǐjí)海外市场对国内物企接受程度的提升，物业(wùyè)(wùyè)企业后续有望作为(wèi)“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。